🍸 Problem W Domach Z Betonu

Ostatnio zalała nas seria artykułów, zgodnie z którymi notujemy właśnie ożywienie na rynku mieszkaniowym, a sprzedaż deweloperów osiąga wartości sprzed kryzysu. Oczywiście "sprzed kryzysu" można sobie zdefiniować, jak się chce... kwestia wybrania odpowiedniego momentu i tezę da się ładnie obronić. Jednak należy mieć tu na uwadze, że tym momentem "sprzed kryzysu" nie będzie na pewno szczyt mieszkaniowego szaleństwa z początków 2007 roku, kiedy to sprzedaż znacząco przewyższała aktualne "ożywienie". Widać to na obrazku, który uważni czytelnicy bloga na pewno pamiętają: Jak widać, wystarczył jeden kwartał nieco lepszej sprzedaży (który jakoś niespecjalnie odbiega chociażby od tych z roku 2011), aby ogłosić zakończenie "kryzysu". Deweloperzy już przebierają nóżkami, żeby podnieść ceny. Niektórzy podają nawet konkretne wartości - prezes Rednet Property, Robert Chojnacki, mówił o 7-8% w przyszłym roku. Wypowiedź podrzucił jeden z komentatorów pod poprzednim wpisem - polecam zapoznać się z całością i zwrócić uwagę na "odroczony popyt", który będzie odpowiadał za wzrost cen ;) Zawsze mnie zadziwiały te prognozy, podawane z dokładnością do pojedynczych procentów - dlaczego akurat 7-8, a nie 6, albo 9, czy 12? Chociaż w sumie... gdybym wiedział, dlaczego akurat tyle, to pewnie byłbym prezesem jakiejś spółki, a nie podrzędnym bloggerem ;) W tym wszystkim zadziwia mnie jeszcze jedna rzecz - skoro ceny mają wzrosnąć, to dlaczego deweloperzy sprzedają teraz mieszkania? Gdyby tak poczekali, to za rok sprzedaliby drożej - czy to nie byłby dobry biznes? ;) Ale nic to... popatrzmy, co mówią inni. Jak zbierzemy ich wypowiedzi do kupy (swoją drogą, miejsce dla nich w sam raz), to na pewno uzyskamy znakomity obraz rynku. W końcu kto inny, jak zarządzający firmami produkującymi mieszkania, może mieć lepsze pojęcie na temat rynku? ;) Większość dalszych wypowiedzi pochodzi z poniższego artykułu: Swoją drogą, jego autorka (Zuza) pracuje solidnie na miano godnej następczyni Bartka Turka, który po przejściu do Lion's House nieco spuścił z tonu i zaczął nawet pisać o tym, że stopy procentowe to czasem jednak rosną ;) Ale do rzeczy... ogólnie przedstawiciele branży twierdzą (a to Ci niespodzianka! ;) że ceny będą rosnąć. Od kiedy interesuje się tematem (czyli jakieś 5 lat), jeszcze nigdy nie słyszałem, aby jakikolwiek pracownik firmy deweloperskiej mówił, że ceny będą spadać - czasem tylko, jak spadały, mówili oni, że jest stabilizacja ;) Poczytajmy więc, co o ożywieniu na rynku mówią najbardziej zainteresowani. Małgorzata Ostrowska, Construction Holding SA: "Spodziewamy się, że w 2014 roku utrzyma się popyt na tzw. lokale kompaktowe, a ceny mieszkań popularnych nieznacznie wzrosną. Ruszający z początkiem roku rządowy program „Mieszkanie dla młodych” dodatkowo ożywi rynek mieszkaniowy i częściowo zneutralizuje konsekwencje wejścia w życie rekomendacji S3, uniemożliwiającej bankom udzielanie od 1 stycznia kredytów na 100% wartości mieszkania. Jednocześnie deweloperzy mogą starać się dopasować część oferty do limitów cenowych programu." Popyt na lokale kompaktowe (czyli klity z salono-kuchnią) pewnie się utrzyma, bo większości ludzi w tym kraju nie stać na nic lepszego (w praktyce na to też ich nie stać, ale póki bank daje kredyt, to dlaczego nie? ;) Ceny mieszkań popularnych wzrosną - tak, a z jakiego powodu? Może właśnie z powodu MdM, który ma szanse spowodować, że ceny na rynku pierwotnym zaczną zmierzać w kierunku limitów programu (sporo deweloperów będzie miało problem, bo, jak wiemy, limity na największych rynkach są znacznie niższe niż aktualna średnia ofertowa). Zdaje się to potwierdzać (czyli zaprzeczać sama sobie;) pani Gosia w ostatnim zdaniu. Koniec kredytów z LTV100% (czyli rekomendacja SIII) nie wpłynie pozytywnie na wielkość popytu, więc będzie działała w kierunku obniżenia cen - tu się z panią Gosią zgadzamy. Mamy więc 2 potencjalne powody spadku cen i żadnego powodu do wzrostu - dlaczego więc ceny mieszkań popularnych wzrosną, pani Gosiu? Tu jeszcze mała dygresja - żeby zobaczyć, jak duże znaczenie dla rynku będzie miało ograniczenie LTV do 95% od nowego roku i dalej do 80% w roku 2017, warto popatrzyć na dane o rozkładzie kredytów z różnym poziomem wkładu własnego. Prawie połowa udzielanych kredytów ma wkład własny mniejszy niż 20%. Nie wiadomo, jaką część z tego stanowią kredyty bez wkładu własnego, ale pewnie jest to znaczna część (jeszcze nie tak dawno, kiedy dało się uzyskać kredyt z LTV > 100%, kredyty z "ujemnym wkładem własnym" stanowiły mniej więcej 7% całego rynku - należałoby przypuszczać, że aktualnie tych z LTV = 100% jest zauważalnie więcej). Najpewniej w 3 i 4 kwartale tego roku liczba kredytów bez wkładu będzie większa - w końcu to ostatni moment, żeby załapać się na tego rodzaju "okazję" ;) Jak widać, wprowadzenie wkładu własnego w wysokości min. 20% mogłoby wyeliminować z rynku nawet połowę kredytów! Oczywiście ktoś, kto ma 10% wkładu, być może byłby w stanie zorganizować i 20%, jednak dla części klientów (zwłaszcza tych celujących w LTV100%), wprowadzenie rekomendacji SIII może zupełnie zamknąć szansę na uzyskanie kredytu, zwiększając jednocześnie motywację do zaciągnięcia kredytu jeszcze w tym roku, co ma spory wpływ na aktualne "ożywienie". No to poczytajmy, co mówią kolejni deweloperzy. Tomasz Sznajder, Polnord: "W 2013 r. spadkowy trend cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym wyraźnie wyhamował. Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnym poziomie, a w niektórych lokalizacjach obserwowany jest ich niewielki wzrost. Oczekujemy, że w 2014 r. ceny nieruchomości będą stopniowo rosły. Obecne ceny mieszkań [Sznajder] uznaje za stosunkowo niskie, co w połączeniu z historycznie niskimi stopami procentowymi ma pozytywnie wpływać na popyt. – Od kilku miesięcy spółki z branży deweloperskiej odnotowują silny wzrost sprzedaż – mówi Sznajder, wskazując na dużą aktywność kupujących mieszkania za gotówkę, „postrzegających inwestycje w nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę dla niskoprocentowych depozytów bankowych” Skąd zatem spodziewany w 2014 roku wzrost stawek za mieszkania? – Ekonomiści oczekują, że RPP utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie w nadchodzących okresach, co będzie w dalszym ciągu pobudzało popyt i przełoży się na wzrost cen – wyjaśnia członek zarządu firmy Polnord. – Wpływ na ceny w nadchodzącym roku w dalszym ciągu będzie miała tzw. ustawa deweloperska, która stanowi istotną przeszkodę dla niewielkich firm deweloperskich, dysponujących ograniczonym kapitałem. W efekcie z kwartału na kwartał spada oferta mieszkaniowa na rynku pierwotnym. Utrzymanie się tego zjawiska również doprowadzi w nadchodzących okresach do wzrostu cen mieszkań – przekonuje Sznajder. Wyższe ceny mogą pokrzyżować plany oczekującym na program „Mieszkanie dla młodych”, który – paradoksalnie – będzie jednym z powodów rynkowych podwyżek. – Program ten może stanowić czynnik hamujący wzrost cen w segmencie mieszkań o niższym standardzie z uwagi to na, że narzuca limity cenowe na mieszkania kupowane w ramach wsparcia " Trend spadkowy wyhamował... a to nie mieliśmy przypadkiem stabilizacji? ;) Bo ja o trendzie spadkowym nigdy z ust dewelopera nie słyszałem, za to o jego końcu jak najbardziej (pewnie chłopaki uczą się od Donalda i jego zielonej wyspy, na której kryzys się skończył, mimo że go nigdy nie było ;) Ceny się ustabilizowały, a gdzieniegdzie jest wzrost - ciężko się odnieść, bo nie ma konkretów. W 2014 r. ceny będą stopniowo rosły - dobrze, że chociaż nie wzrosną "skokowo", tylko stopniowo, żebyśmy mogli jakoś łagodniej to znieść ;) Obecne ceny mieszkania są stosunkowo niskie - to pozostawię bez komentarza ;) Niskie stopy pozytywnie wpływają na popyt, więc sprzedaż (silnie?) rośnie - prawda, stopy wpływają na popyt, więc deweloperzy sprzedali 20% więcej mieszkań niż w dość słabym 2-kwartale. Czy to jest silny wzrost? Może i jest, ale nie zapominajmy o ograniczeniu LTV od nowego roku. Zobaczymy, jaki wtedy będzie popyt i dopiero w tym momencie wyciągniemy wnioski, czy historycznie niskie stopy procentowe są w stanie utrzymać sprzedaż na takim poziomie, aby nie zbankrutował kolejny duży deweloper. Kupujący za gotówkę postrzegają mieszkania jako atrakcyjną alternatywę dla lokat - kto umie używać kalkulatora (albo chociaż czytuje niniejszego bloga ;) ten wie, że inwestycje w nieruchomości są atrakcyjne zwykle tylko dla dewelopera ;) Ekonomiści oczekują, że RPP utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie w nadchodzących okresach, co będzie w dalszym ciągu pobudzało popyt i przełoży się na wzrost cen - no... nie ma to jak pobudzanie popytu tanim kredytem. Potem się podniesie stopy i będzie pięknie ;) A tak w ogóle, to RPP miałaby zacząć podnosić stopy w połowie przyszłego roku. Jak to wpłynie na popyt? ;) Ustawa deweloperska itd. - ona nie przeszkadza specjalnie w budowie. Jeśli ktoś chce budować tylko z pieniędzy klientów (co się już na szczęście rzadko zdarza), to może założyć w banku rachunek powierniczy otwarty. Jeśli żaden bank nie będzie go chciał firmie założyć, to raczej lepiej niż gorzej - skoro bank nie chce na firmie zarobić, to znaczy, że nie jest ona godna zaufania i nie powinna dostać jakichkolwiek pieniędzy od klientów. Poza tym, w cywilizowanych krajach sprzedaje się gotowe produkty, a nie obietnice ich wyprodukowania - z tym należałoby skończyć raz na zawsze. Czy to wpłynie na zmniejszenie oferty? Może... ale odpadnie oferta, która jest bardzo podejrzana. Z kwartału na kwartał spada oferta na rynku pierwotnym - przypomnijmy sobie pierwszy wykres z tego wpisu. Liczba mieszkań w ofercie rzeczywiście spada... problem polega na tym, że deweloperzy nadal budują więcej niż sprzedają, co każe sądzić, że ten spadek jest efektem nagłego wzrostu oferty tuż przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, w celu ominięcia jej zapisów. Niektórzy deweloperzy mają w budowie więcej mieszkań niż w ofercie - podejrzewałbym, że te, które są w budowie, a nie ma ich w ofercie, były (czysto teoretycznie) w ofercie przed wejściem w życie ustawy (a teraz już w niej nie są). Bo jak inaczej wytłumaczyć spadek oferty, kiedy buduje się więcej niż sprzedaje? Żeby nie być gołosłownym posłużymy się danymi GUS: W tabeli widać, że w okresie styczeń-październik deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 44 tys. mieszkań. Sprzedali w tym czasie około 30 tys. (mimo całego tego "ożywienia"). Dlatego koncepcja o (realnym) spadku oferty jest mocno podejrzana. Skoro zaczyna się budować więcej niż się sprzedaje w tym samym czasie, to dlaczego oferta ma maleć? Wszystko to ładnie się wyjaśni, kiedy przestaniemy obserwować wpływ ustawy deweloperskiej na wielkość oferty, który znacznie zaciemnił obraz poprzez jej skokowy wzrost w 2-kwartale 2012 i późniejszy spadek (wynikający z dokładnie tych samych, zupełnie oderwanych od rzeczywistości, przesłanek). Dodatkowo, wg danych GUS, deweloperzy rozpoczęli budowę w październiku aż o 34% więcej mieszkań niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Jak widać, chłopaki szybko reagują na "ożywienie" i chcą zdążyć przed nadejściem "odroczonego popytu" ;) Z danych historycznych GUS wynika, że deweloperzy w ostatnich latach zaczynali zwykle budowę 50-60 tys. mieszkań rocznie. Dopóki sprzedaż nie przekroczy 14-15 tys. mieszkań kwartalnie, dopóty nie będzie dało się uzasadnić twierdzenia, że (prawdziwa) oferta się zmniejsza. Nie zapominajmy też o fakcie, że z każdym rokiem sumaryczna liczba mieszkań jest w Polsce większa o około 140 tys. A liczba ludności jest coraz mniejsza... Kiedyś deweloperzy przestaną budować, bo nie będzie dla kogo - ich oferta rzeczywiście spadnie (w okolice 0), ale nic z tego nie będzie wynikało, bo mieszkań i tak będzie aż nadto. MdM będzie powodem podwyżek cen - komedia :) Przywołam więc po raz kolejny tabelę z limitami i aktualnymi cenami. Może tam, gdzie limit jest znacznie wyższy niż średnia ofertowa, to rzeczywiście cena jakoś tam wzrośnie... ale takie miejsca stanowią margines rynku (coś mi się wydaje, że akurat w Gorzowie i Zielonej Górze to Polnord nie buduje ;) W pozostałych miastach MdM będzie raczej "promował" spadki. Program MdM będzie stanowił czynnik hamujący wzrost cen w segmencie popularnym - skoro już założyć wzrosty, to MdM rzeczywiście będzie je hamował. Ale... jakie wzrosty? :) Tomasz Stoga, PROFIT Development: "Wprowadzenie programu MdM może sprawić, że w ujęciu statystycznym ceny mieszkań spadną. – Jednak realnie możemy się spodziewać, iż najbliższe miesiące przyniosą raczej lekki wzrost cen w stosunku do tych, z jakimi mieliśmy do czynienia w mijającym roku – uzupełnia. – Wpływ na to ma kilka czynników. Jednym z nich jest ogólna sytuacja makroekonomiczna - podaż i popyt są zrównoważone, a zatem nie pojawiają się szczególne przesłanki mogące powodować znaczny spadek cen. Dodatkowo, wejście w życie ustawy deweloperskiej sprawiło, że wiele mniejszych podmiotów zniknęło z rynku, wzmocnili się zaś więksi gracze. Mamy więc do czynienia z konsolidacją rynku deweloperskiego, co także nie pozostaje bez wpływu na oferowane ceny mieszkań." W związku z MdM ceny w ujęciu statystycznym spadną, a realnie wzrosną - brzmi trochę jakby z "Misia" i nie wiem, jak to rozumieć, więc komentarz pozostawię czytelnikom ;) Podaż i popyt są zrównoważone - śmiem twierdzić, że nadal jest inaczej, o czym pisałem wyżej. Wpływ ustawy deweloperskiej - też pisałem wyżej. Co ciekawe, w związku z ustawą mieli bankrutować mali deweloperzy, a tymczasem zbankrutował GANT (jeden z największych). Przyglądając się ustawie widać, że ona w praktyce bardzo niewiele zmienia. Nadal można budować za pieniądze klientów, co i tak jest bez znaczenia, bo prawie nikt tak nie robi (większość buduje na kredyt albo sprzedaje obligacje), a klienci też jakoś są bardziej skłonni kupować gotowe mieszkania niż obietnice ich wybudowania (może niedługo słynna "dziura w ziemi" pozostanie już tylko słodkim wspomnieniem - w końcu nie załapała się nawet do naszego słownika mieszkaniowego ;) Bliżej nieznani eksperci (źródło: "Liczba mieszkań w ofercie deweloperów jest najniższa od czterech lat - oceniają eksperci. Spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę i gotowych do sprzedaży mieszkań. Deweloperzy nie widzą potrzeby dalszych obniżek cen ze względu na duży popyt." Liczba mieszkań w ofercie najniższa od 4 lat - rzut oka na pierwszy wykres z wpisu i widać, że coś z tym twierdzeniem jest nie tak ;) Spada liczba pozwoleń i mieszkań w sprzedaży - liczba pozwoleń rzeczywiście spada, ale nadal jest sporo wyższa niż sprzedaż. O samej sprzedaży pisałem wyżej. Deweloperzy nie widzą potrzeby obniżania cen ze względu na duży popyt - a czy oni kiedykolwiek widzieli potrzebę obniżania cen? :) Za to potrzebę podnoszenia widzieli zawsze i im jeszcze nie przeszło. GANT też nie widział potrzeby obniżania cen... może syndyk ją zobaczy? ;) Jacek Bielecki, b. dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich: "Dane GUS potwierdzają obserwowane od roku tendencje na rynku nieruchomości - spada liczba wydawanych pozwoleń na budowę i oddanych mieszkań do użytku. To oznacza, że budownictwo deweloperskie wyhamowuje. Bielecki spodziewa się, że w połowie przyszłego roku oferta deweloperów będzie równa popytowi, a do tej pory go przewyższała. To - jego zdaniem może, ale nie musi oznaczać wzrostu cen nieruchomości. To, czy ceny nieruchomości pójdą w górę, będzie zależało od sytuacji makroekonomicznej kraju, a także od dostępności kredytu hipotecznego, który jest głównym czynnikiem, kształtującym popyt na mieszkania. Jeżeli ta dostępność będzie na obecnym poziomie, to ceny nieruchomości wzrosną. Na pewno nie ma co liczyć na spadek cen lokali, bo zrównoważony rynek (oferta deweloperów równa popytowi) na to nie pozwoli." Spada liczba pozwoleń i mieszkań oddanych do użytkowania - prawda. Ale, jak już pisałem, nadal jest sporo wyższa niż wielkość sprzedaży. Liczba rozpoczętych budów już jakoś nie spada, a liczba niesprzedanych mieszkań wciąż ogromna (patrz 1 wykres z wpisu). W połowie roku oferta będzie równa popytowi, co może, ale nie musi spowodować wzrost cen - trzeba by zapytać, co znaczy ta równość. Jeśli liczba rozpoczynanych/oddawanych mieszkań miałaby być równa liczbie sprzedawanych, to sprzedaż musi wzrosnąć jeszcze o 50% względem "ożywienia" z ostatniego kwartału. Śmiem w to wątpić ;) O ile mi wiadomo, to cena rośnie, jak popyt przewyższa podaż (i maleje w odwrotnych okolicznościach). Jak popyt jest równy podaży, to cena zwykła się utrzymywać - ale może w Związku Banków Polskich znają jakieś inne podstawy ekonomii. Czy ceny pójdą w górę, to będzie zależało od sytuacji makroekonomicznej oraz od dostępności kredytu; jeśli dostępność pozostanie na obecnym poziomie, to ceny wzrosną - ceny zawsze zależą od dostępności kredytu (ściślej rzecz biorąc, od wysokości oprocentowania oraz od maksymalnego LTV). Sytuacja makroekonomiczna raczej się specjalnie nie zmieni w ciągu kliku miesięcy (chyba że zbankrutuje Hiszpania, albo USA, ale to nie wpłynie korzystnie na wzrost cen ;) Nie bardzo rozumiem, dlaczego dostępność kredytu na obecnym poziomie miałaby spowodować wzrosty. Generalnie, w typowych warunkach, do których zawsze zmierza rynek, mieszkania kupowane na kredyt kosztują (w sensie wysokości raty) mniej więcej tyle, ile ich wynajem. Aktualnie ta relacja zachodzi w Warszawie dla poziomu cen w okolicach 6 tys. za metr (w dużym urposzczeniu). Stopy procentowe raczej już nie spadną (aktualnie zakłada się, że będzie wręcz przeciwnie), dlatego obstawiałbym, że dostępność kredytu na aktualnym poziomie nie pogłębi jeszcze bardziej różnicy na niekorzyść kupna. Jeśli pojawią się mieszkania wynajmowane przez państwo (BGK) lub firmy prywatne, wynajem stanie się jeszcze bardziej opłacalny (poprzez spadek cen i wzrost "jakości" oferty) - szerzej na ten temat w dalszej części wpisu. Wprowadzenie rekomendacji SIII wpłynie niekorzystnie (z punktu widzenia banków) na dostępność kredytu - ciężko obronić tezę, że przy aktualnej dostępności kredytu ceny wzrosną. A tezę, że tak będzie przy gorszej dostępności, obronić jeszcze trudniej. Nie ma co liczyć na spadek cen, bo zrównoważony rynek na to nie pozwoli - eee... tam, liczyć zawsze można ;) Przed chwilą czytaliśmy, że na zrównoważonym rynku ceny wzrosną, teraz czytamy już tylko, że nie spadną (chociaż to się w sumie nie wyklucza ;) Tak, czy inaczej, jeśli sprzedaż znacząco nie wzrośnie (o co może być trudno bez kredytów z LTV100%), to rynek się tak szybko nie zrównoważy. Na rynku wynajmu oczywiście też ożywienie (i znowu nasza Zuza!). W artykule: czytamy, że wynajem znowu(!) podrożał. W ciągu roku nawet o 7%, czyli 130 złotych. Całkiem sporo, nieprawdaż? No to rzut oka na dane dla poszczególnych miast i okazuje się, że wynajem (ofertowo) niby podrożał... ale właściwie tylko w Katowicach i Bydgoszczy. Ciekawe, jaki procent rynku stanowią te 2 miasta - na moje oko nie przekraczają łącznie 10%... a "małe" rynki mają w swoim zwyczaju prezentować spore wahania. Zdaje się to potwierdzać kolejna tabela, bo jeszcze w lipcu dane wyglądały tak: W Katowicach był "wzrost" o 1%, a w Bydgoszczy spadek(!) o 4%. Należy też zwrócić uwagę, że prezentowane wartości to średnie ofertowe, które zupełnie do niczego się nie nadają. W końcu w Warszawie, za miesięcznie można spokojnie wynająć mieszkanie 4-pokojowe, albo takie, które zaczyna już przypominać prawdziwy apartament. Z pewnością nie jest to cena, w okolicy której dokonuje się największej liczby transakcji (co sugerowałoby określenie "średnia") - w Warszawie powinno to być mniej więcej złotych. Zdecydowanie lepsza byłaby mediana, ale tej jakoś nigdy nie spotkałem przy okazji tabelek z cenami wynajmu. Dodatkowo, analizowanie cen akurat z października jest dosyć niebezpieczne - problem z tym miesiącem polega na tym, że ceny są z reguły najwyższe w roku (i prezentują największe wahania). Wynika to z oczywistego faktu, że we wrześniu do dużych miast zjeżdżają studenci, którzy korzystają raczej z tańszych ofert i te znikają w pierwszej kolejności. Na końcu zostają oferty droższe, a z roku na rok zostaje ich coraz więcej (z racji spadającej liczby studentów). Niestety, nieprędko doczekamy się wiarygodnych danych na temat rynku wynajmu, bo jego spora część działa w szarej strefie (w końcu 18% podatku piechotą nie chodzi ;) Danymi na temat legalnych transakcji dysponują urzędy skarbowe, ale jeszcze nie widziałem, żeby chciały się nimi podzielić. Jednak na rynku wynajmu spodziewam się ożywienia. Tyle, że nie chodzi o ożywienie, związane ze wzrostem cen (wzrost cen w ogóle nie kojarzy mi się z ożywieniem - jak cena czegoś spada, to ludzie mają szansę więcej tego kupić - to chyba jest właśnie ożywienie, nieprawdaż?). Niedawno "klepnięta" została ustawa o MdM, która zawiera w sobie jeden bardzo ciekawy zapis, który może mieć dla rynku nawet większe znaczenie niż wszystkie te dopłaty dla deweloperów z naszych podatków. Otóż ustawa rozszerza możliwość zawierania umów o tzw. "najem okazjonalny" z osób fizycznych także na przedsiębiorców. Najem okazjonalny to sposób na obejście absurdalnej ustawy o ochronie lokatorów - dwie strony zawierają umowę wynajmu, w której przyszły mieszkaniec podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w razie niespełnienia warunków umowy (brak płatności, niszczenie mieszkania itd.). Całość jest potwierdzona dokumentem u notariusza i w praktyce pozwala szybko i sprawnie pozbyć się niechcianego lokatora. Najem ten ma jeszcze jedną zaletę - podatek od takiego dochodu oprocentowany jest stawką (a nie, jak to zwykle bywa, 18%). Prywatni właściciele mieszkań rzadko z tego korzystają - pewnie trochę z racji niewiedzy i w sporej części dlatego, że cała transakcja musi odbyć się "legalnie" (nie da się uniknąć podatku dochodowego). Jednak rozszerzenie tej ustawy na firmy umożliwi wreszcie prowadzenie przez nie wynajmu na większą skalę. Tego typu zmiana była konieczna chociażby dla planowanego "Funduszu mieszkań na wynajem", prowadzonego przez BGK (o tym przekręcie pisałem w jednym z wcześniejszych wpisów). Ale nie tylko on będzie beneficjentem tej ustawy. Od teraz każda firma będzie mogła "bezstresowo" wynajmować mieszkania. O ile nie bardzo opłaca się kupowanie mieszkań na wynajem (także przez firmy), o tyle sprawa wygląda zupełnie inaczej w przypadku deweloperów, którzy mają mieszkania "po kosztach", czyli z reguły w okolicach 50% ich ceny sprzedaży. Wtedy rentowność wynajmu jest 2 razy wyższa niż wartości dla tych, którzy muszą od dewelopera mieszkanie kupić (6-7% w skali roku to aktualnie całkiem nieźle). Oczywiście nie tylko deweloperzy mogą w ten sposób wynajmować mieszkania. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której fundusze inwestycyjne (a może OFE?) inwestują środki w tego typu biznes - oczywiście tylko pod warunkiem, że ktoś im zbuduje mieszkania bez pośrednictwa dewelopera, które znacząco podnosi koszty. Nie jest to specjalnie trudne, bo dokładnie tak działa większość firm deweloperskich - kupuje grunt i wynajmuje generalnego wykonawcę, który zajmuje się budową. Deweloper w ogólności nie buduje "własnymi rękoma" - jest po prostu firmą, zajmująca się pozyskaniem kapitału, kupnem gruntu, znalezieniem wykonawcy, marketingiem i "synchronizacją" całego procesu (aż dziw bierze, że za taką usługę pobiera czasem wynagrodzenie w wysokości połowy wartości mieszkania ;) Jak widać, z pozoru niepozorny zapis w ustawie wprowadzającej MdM może mieć przełomowe znaczenie na rynku wynajmu mieszkań. Być może wreszcie doczekamy profesjonalnego wynajmu na dużą skalę - jeśli tak będzie, spowoduje to spore ożywienie (w pozytywnym tego słowa znaczeniu) na rynku. Zmusi to aktualnych (prywatnych) właścicieli mieszkań na wynajem do podniesienia jakości oferty (lub obniżenia cen) - tak, czy inaczej, będzie im bardzo trudno konkurować na rynku z firmami, których koszty "pozyskania" mieszkań mogą przypominać ceny sprzed początków bumu kredytowego (czyli nawet dwukrotnie niższe od tych, które trzeba zapłacić teraz). Dodatkowo, firma wynajmująca mieszkania na większą skalę wydaje się mieć przewagę, jeśli chodzi o koszty utrzymywania mieszkań i ich remontów (zwłaszcza, jeśli byłaby właścicielem całych budynków). Podsumowując dzisiejszy wpis... nieco lepsza sprzedaż w 3-kwartale tego roku zmobilizowała deweloperów i ich kolegów do ogłoszenia ożywienia. Wieszczone są wzrosty cen, a klienci mają się rzucić na drożejące kwadraty, niczym wygłodniałe wilki. Przy tym wszystkim oferta deweloperów, którzy mają mnóstwo wybudowane i szybko mogą jeszcze większe mnóstwo dobudować, ma się szybko kurczyć, zmuszając klientów do rywalizacji o te cuda współczesnej myśli architektonicznej. Niektórzy widzą wzrosty nawet dzięki MdM (który na największych rynkach będzie miał niższe limity niż cena większości oferty ;) Wprowadzenie wymaganego wkładu własnego oraz bardzo prawdopodobny wzrost stóp procentowych w przyszłym roku zdają się na razie nie zaburzać sielankowego obrazu. O ile nikt nie jest prorokiem i nie jest w stanie przewidzieć, jakie ceny będą za rok, o tyle można się posiłkować argumentami, które są dobre, bądź słabe. Przeglądając wypowiedzi deweloperów nie natrafiłem niestety na żaden dobry. Z racji wyjątkowo niskich stóp procentowych i nagonki na koniec kredytów bez wkładu własnego spodziewam się, że do końca roku sprzedaż będzie niezła, ale od przyszłego roku (a tym bardziej od kolejnego) sprzedaż może niemile zaskoczyć deweloperów. Zwłaszcza tych, którzy nie będą mieli w swojej ofercie mieszkań, spełniających wymogi MdM. Jeśli upowszechni się wynajem przez państwo/prywatne firmy, to obraz rynku może być jeszcze ciekawszy. Jak widać, sprawa jest rozwojowa, a my, po przeczytaniu/napisaniu całego tego długiego wpisu, znowu niczego konkretnego nie ustaliliśmy ;)

Oto 7 praktycznych wskazówek dla osób stawiających dom z betonu komórkowego. 1. Cienkie spoiny i właściwa zaprawa. Bloczki z betonu komórkowego to materiał jednorodny o doskonałej izolacyjności termicznej w każdym kierunku. Dzięki temu, że nie posiadają szczelin powietrznych, znakomicie akumulują ciepło. Wysoka dokładność

Pękające ściany to częsty problem w nowo wybudowanych domach. Często ich przyczyną są źle wykonane fundamenty i zastosowanie betonu niskiej jakości. Oto kilka zasad budowy fundamentów, dzięki którym zmniejszysz ryzyko pękania ścian. Dlaczego ściany pękają? Pękające ściany występują głównie w nowych domach. Przyczyną pęknięć może być zwiększone natężenie ruchu, uginanie się stropu lub źle wykonane dylatacje ścian (szczelin pomiędzy poszczególnymi „pracującymi” elementami ściany i konstrukcji nośnej). Częstą przyczyną pękających ścian w domach jednorodzinnych są nieprawidłowo wykonane fundamenty i użycie słabej jakości betonu. Wielu fachowców zaleca, aby fundamenty wylać i zostawić na zimę, podobnie postępować z budynkiem w stanie zamkniętym. Niestety, w przypadku źle wykonanych fundamentów te zabiegi nie pomogą. W niektórych przypadkach przysłowiowe „osiadanie” może potrwać nawet kilka lat. Jak budować dom, żeby ściany nie pękały Jeżeli planujesz budowę domu lub właśnie ją rozpocząłeś, zwróć szczególną uwagę na proces wykonywania fundamentów. Od nich zależy trwałość budynku, a także bezpieczeństwo. Wybierz zaufaną firmę, która dostarczy beton na fundamenty oraz ekipę budowlaną, która ma w tym zakresie udokumentowane doświadczenie. Przed wylaniem betonu koniecznie skontroluj głębokość wykopów oraz wykonanie szalunków, zbrojenia i ewentualnej izolacji. Dodatkowym usprawnieniem prac będzie wykorzystanie specjalistycznych betonów przeznaczonych do wykonania fundamentów, dzięki czemu można wyeliminować wiele błędów popełnianych przez pracowników. Kluczową kwestią jest bezpośrednie nadzorowanie procesu wylewania fundamentów. Warto pamiętać, że często spotykane dodawanie wody do wylanego betonu w celu jego łatwiejszego rozprowadzania, dyskwalifikuje fundament i jego wykonawcę. Co to jest beton samozagęszczalny Na rynku istnieją tzw. „betony samozagęszczalne” przeznaczone do wylewania fundamentów, stropów i pionowych elementów budynku. Beton samozagęszczalny dzięki domieszkom polimerowym ma bardzo płynną konsystencję przy minimalnej zawartości wody. Dzięki temu idealnie przylega do zbrojenia i szalunków oraz nie wymaga wibrowania w celu odpowietrzenia. W przeciwieństwie do tradycyjnego betonu jest mrozoodporny i wodoszczelny. Te cechy sprawiają, że dobry i prawidłowo wylany beton samozagęszczalny minimalizuje ryzyko osiadania budynku oraz pękania ścian i konstrukcji nośnych. Jeżeli zamierzasz kupić mieszkanie lub dom powinieneś zwrócić uwagę na ewentualne rysy i popękane ściany. Niektóre z nich są niegroźne, inne mogą ujawnić wady konstrukcyjne budynku. Gdy budujesz dom Wykonaj badania gruntu. Zadbaj, aby projekt wykonania fundamentów był przygotowany przez specjalistę z odpowiednimi uprawnieniami. Typowe projekty domów nie uwzględniają specyficznych warunków gruntowych. Zwróć uwagę na głębokość fundamentów. Czy fundamenty będą posadowione poniżej strefy przemarzania? Czy będą powyżej poziomu wód gruntowych? Jeżeli poziom wód gruntowych jest wysoki lub grunt jest niestabilny, rozważ wykonanie płyty fundamentowej. Dopilnuj, aby zbrojenie było otoczone betonem o grubości minimum 4 cm. Taka otulina uchroni pręty przed korozją. Zamów beton na fundamenty w dobrej wytwórni. Najlepiej użyj na fundamenty specjalnego betonu tzw. samozagęszczalnego. Nigdy nie zgadzaj się na dolewanie wody do mieszanki betonowej, gdyż nie osiągnie on założonych parametrów. Zawsze bierz fakturę VAT – jako gwarancje wymaganej jakości i zamówionej ilości. Gdy kupujesz mieszkanie Postaraj się ocenić czy rysa na ścianie to tylko pęknięty tynk, czy pęknięty mur. Dokładnie obejrzyj wszystkie ściany nośne. Rysy i spękania przez całą wysokość ściany mogą być oznaką poważnej wady konstrukcyjnej. Dokładnie obejrzyj łączenie ścian i sufitów. Duże pęknięcia poziome oznaczają wady w fundamencie budynku, ścianie lub stropie. Obejrzyj ściany na klatce, w piwnicy lub w garażu podziemnym. Tam ściana pokryta jest najczęściej samym tynkiem i dobrze uwidacznia pęknięcia. Zacieki lub ślady grzyba na ścianie w piwnicy, świadczą o przemakaniu fundamentu i jego złej izolacji. Andrzej Koton, Lafarge

^{Chwyty i tabulatury na gitarę do piosenki W domach z betonu nie ma wolnej miłości wykonawcy Martyna Jakubowicz W domach z betonu nie ma wolnej miłości Martyna Jakubowicz - Chords.pl - Dobre miejsce dla gitarzystów (chwyty i tabulatury na gitarę)}

[Zwrotka 1] Kończę pięć lat dzisiaj, z mamą robimy kanapki Będzie ciocia Jadwisia, ja dostanę misia i trzy resoraki Przyjadą babcie, mama jak zawsze krzyczy "Ubierz kapcie i majtki!" Choć nie ma sił prawie, jak poproszę ładnie poczyta na sen mi bajki Ja się nie lubię ubierać, wole pobiegać, no więc biegam nagi Mama krzyczy "Cholera! Nie denerwuj teraz", nie chcę się sam bawić Lubię ruskie pierogi, piosenki śpiewam swoimi słowami I lubię hot dogi, mój tato najlepsze jednak zrobić mi potrafi Mamie wypadły włosy, ja pędzę, a ten kij udaje karabin Mówią, że się nie da nic zrobić, ale jak się psuje tato zawsze naprawi Rower ma Reksio na ramie, pokaże mamie dzisiaj bez trzymanki Mam bliznę na kolanie, bo wypadła na mnie szyba z meblościanki Dwa tysiące kosztowało babcię z gumy Turbo czerwone diablo Nie chcę powtarzać na głos co ojciec zrobiłby czerwonym kanaliom Gdy mama płacze i mówi coś tacie, on tuli się z mamą Ja na nich patrzę i jak tato - zawsze robię to samo [Refren] W domach z betonu nie ma wolnej miłości W domach z betonu nie ma wolnej miłości [Zwrotka 2] Bawimy się z kolegami, ręce mamy jak czarne węgle Bawimy się podobnymi autami, podobnie ubrani i te same meble Mamy nie ma już z nami, a między dwójkami mam dziurę po zębie Gdy wszyscy płakali ja chciałem się bawić, no bo w sumie jest w niebie Przed snem mam się modlić w imię Ojca i Ducha Świętego, Amen Więc modlę się czasem, ale kiedy mam co robić to mam od tego mamę Z babcią idziemy na spacer, a na śniadanie jemy ser i śmietanę Tato mówi, że na wakacje jedziemy razem, lecz u niej dziś zostanę Wszyscy muszą gdzieś isć i mnie nikt nie widzi, mają swoje sprawy Mam koparkę i dźwig, i kolorowankę, i piłkę do zabawy Mam samochodzik straży farba już trochę odłazi Oglądam w telewizji przygody Tsubasy, on sobie poradzi Gdy duchy mnie łapią za serce, to ja nie mówię nikomu Tylko kładę się na kołderce, zwijam w kuleczkę i gubię ich znowu Z ojcem stoimy w kolejce, ja chcę już wracać do domu Bierze mnie na ręce i mówi To nie czas i miejsce na płacz, wokół mieszkania z betonu [Refren] W domach z betonu nie ma wolnej miłości W domach z betonu nie ma wolnej miłości

Stream PRO8L3M - W domach z betonu by blender on desktop and mobile. Play over 320 million tracks for free on SoundCloud.

Pojawiły się wreszcie wszystkie najważniejsze raporty z polskiego rynku mieszkaniowego (Reas, NBP i AMRON). Po ich przeczytaniu wniosek jest jeden - na ostateczne wnioski jest jeszcze trochę zbyt wcześnie ;) Zanim odpowiemy na pytanie, dlaczego tak jest, przyjrzymy się kolejno, co tym razem chłopaki ciekawego napisali. Zaczniemy od NBP, bo to jest, w mojej ocenie, najmniej ciekawy raport. I to wcale nie dlatego, że jest w nim mało interesujących danych (jest wręcz przeciwnie), tylko dlatego, że wraz z kolejną edycją bardzo niewiele się w tym raporcie zmienia - możemy obejrzeć znakomitą większość wykresów, dostępnych w poprzednich edycjach. Jeśli ktoś nigdy nie czytał raportu NBP i nie chce mu się czytać całości (uważam, że co najmniej jeden warto w całości przeczytać), to zachęcam do obadania naszego poprzedniego "raportowego" wpiu: Znajdziemy tam nieco bardziej dogłębną analizę raportu NBP. Tym razem skupimy się jedynie nad kilkoma elementami, które z różnych względów uznaliśmy za ciekawe. Ale na początek mała dygresja - na tym blogu skupiamy się głównie na kwestiach mieszkaniowych, pomijając całkowicie segment nieruchomości komercyjnych oraz wybiórczo traktując temat domów jednorodzinnych oraz ziemi (chociaż nadal mamy nadzieję, że kiedyś znajdzie się czas na wpis w tym ostatnim temacie). Tymczasem w raporcie NBP pada kilka bardzo ciekawych stwierdzeń na temat rynku biurowego, które sugerują, że i w tym segmencie mamy coś w stylu bańki i jest to segment, który może wkrótce wygenerować sporo problemów. W raporcie czytamy tak: "W Polsce na koniec I kw. 2014 r. było 6,48 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego najwię-cej (4,2 mln m kw.) zlokalizowane było w Warszawie. Zgodnie z danymi firmy doradczej JLL 12 w budowie jest mln m kw. powierzchni biurowej, w tym ponad 0,6 mln m pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych pozostała w I kw. 2014 r. na poziomie 12%, tj. zbliżonym do tego z końca 2013 r. oraz znacznie wyższym niż na koniec 2012r., kiedy wynosiła 9,1%. W Warszawie zaobserwować można utrzymujący się od2012 r. wzrostowy trend stopy pustostanów powierzchni biurowych, która pod koniec I kw. 2014 r. wynosiła 12,2%. Jednocześnie czynsze transakcyjne za powierzchnię biurową klasy Aw Warszawie pozostają stabilne i wynosiły ok. 19 euro za m kw. za miesiąc. Pokazuje to, że dobrze zlokalizowane budynki biurowe wciąż cieszą się popytem. Natomiast dane o znacznej powierzchni biurowej w budowie w połączeniu z sytuacją ekonomiczną w Polsce i na świecie pozwalają wnioskować, że stopa pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Może stanowić to problem dla właścicieli tych budynków, których dochody będą spadać. Właściciele mogą zachęcać klientów niższymi czynszami, lub rewitalizować obiekty, jednak jest to związane z dodatkowymi kosztami." Jak widać, stopa pustostanów rośnie, a w budowie jest jeszcze sporo nowej powierzchni (na poziomie 20% aktualnej). Raczej nie wpłynie to korzystnie na czynsze, a co za tym idzie także na wycenę całych budynków. No chyba że ktoś spodziewa się nagłego i znacznego wzrostu gospodarczego w Polsce... my spodziewamy się czegoś zupełnie przeciwnego, więc trzymalibyśmy się z dala od rynku nieruchomości komercyjnych (tak, jak trzymamy się z dala od rynku mieszkaniowego ;) Koniec dygresji, wracamy do mieszkaniowych aspektów raportu NBP. W poprzedniej edycji pisano o tym, że w Warszawie ceny zaczynają już rosnąć. W tej edycji napisano z kolei, że ceny są stabilne, z wyjątkiem Warszawy... gdzie zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ceny lekko... spadły :) Taki to mieliśmy początek wzrostów w przedostatnim kwartale, zakończony, jak widać, już kwartał później. Przyjrzyjmy się więc temu, co nie jest wróżeniem z fusów. Na początek wykres, o którym pisał już Credit Slayer na swoim blogu: Wykres ten pokazuje... nie do końca wiadomo, co on pokazuje, ale widać, że to coś na wykresie rośnie ;) Niby jest to średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w poszczególnych miastach. Niestety nie wiemy, jak to jest liczone (czy w jakikolwiek sposób uwzględniane są mieszkania, które wystawiono na sprzedaż np. 3 lata temu i do tej pory nie zostało sprzedane?). Tak, czy inaczej, widać tu 2 ciekawe rzeczy. Po pierwsze, czas sprzedaży się coraz bardziej wydłuża i dotyczy to praktycznie wszystkich miast. W porównaniu do momentu, kiedy sprzedawało się wszystko praktycznie od razu (przełom 2006/2007) mamy teraz czasy sprzedaży nawet 5-krotnie dłuższe. Nie bardzo wiadomo, jakie to ma konkretnie przełożenie na cokolwiek, niemniej widać, że mieszkanie na rynku wtórnym jest teraz po prostu dużo trudniej sprzedać niż 8 lat temu (mimo historycznie niskich stóp procentowych!). Trochę to stoi w sprzeczności z doniesieniami deweloperów o znakomitej sprzedaży w drugiej połowie zeszłego roku oraz na początku aktualnego, a wszystko wynika z tego, o czym pisaliśmy już na blogu wielokrotnie - rynek wtórny wydaje się być dużo bardziej "zabetonowany" w swoich oczekiwaniach, przez co jego kosztem coraz większy udział uzyskuje rynek pierwotny (mamy dobrą sprzedaż deweloperów, ale sumaryczna sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym nadal nie powala). Druga ciekawa rzecz to fakt, że na wykresie "góruje" Warszawa - to pokazuje coś, co można zobaczyć już po chwili przeglądania ogłoszeń - bardzo duża ich część to oferty absolutnie z kosmosu. Zupełnie, jakby ktoś nie zauważył, że cena typu 8 tys./m2 w starym bloku z wielkiej płyty jest, jakby nie było, trochę już niedzisiejsza. Chociaż trzeba przyznać, że oferty mieszkań kilku-kilkunastoletnich są czasem jeszcze bardziej przestrzelone (może to kwestia "posiadania" takiego mieszkania w kredycie frankowym?). Co by jednak nie mówić, czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie jest najdłuższy i to wcale nie jest dziwne - w końcu to jedyne miasto, w którym, patrząc po średnich cenach, "stare" mieszkanie jest znacząco droższe niż nowe. I to jest dla mnie totalna abstrakcja - rozumiem, że na Starym Mieście są tylko stare mieszkania i one trochę podbijają średnią, ale praktycznie wszędzie indziej są mieszkania i stare, i nowe. Ciekawe, jakie wartości musi osiągnąć powyższy wykres, aby sprzedający na rynku wtórnym zrozumieli, że czas dostosować ofertę do realiów, które (z ich punktu widzenia) będą się już tylko pogarszać (stopy procentowe, demografia, przyrost nowych zasobów mieszkaniowych). Podobne wnioski można wyciągnąć z kolejnego wykresu: Jak widać, Warszawa zdecydowanie wybija się ponad średnią na wykresie, pokazującym stosunek ceny ofertowej do transakcyjnej, osiągając aż 25% różnicy między tymi cenami. Nie znaczy to oczywiście, że każda transakcja różni się od wyjściowej ceny ofertowej o 1/5 - oznacza tylko tyle, że pośród ofert mamy sporą grupę takich, które nie mają żadnych szans na znalezienie nabywcy. Z takiej sytuacji zadowoleni są oczywiście deweloperzy - oferują korzystniejsze ceny, jakoś tam dopasowane do aktualnego popytu wspieranego niskimi stopami procentowymi. Sprzedawcy na rynku wtórnym w sporej części oczekują cudu, który nigdy nie nadejdzie. Im dłużej będą czekać, tym gorzej dla nich, bo z czasem ich mieszkanie będzie coraz tańsze (generując jednocześnie spore koszty utrzymania). Chociaż... skoro "analitycy" mówią, że w tym roku zanotujemy kilkuprocentowe wzrosty cen, to może jednak warto poczekać? ;) W raporcie NBP mamy fajne wykresy na temat cen - to jeden z nielicznych przypadków, który sięga (w nieco schowany sposób, ale jednak) do roku 2002: Na wykresie co prawda dane tylko od połowy 2006 roku, ale w legendzie czytamy, że wartość na wykresach w 2002 roku wynosiła 100. Jak widać, w Warszawie jest aktualnie "tylko" 2 razy drożej niż w 2002 roku. Czyli z pewnością... taniej już nie będzie ;) Co ciekawe, w innych miastach jest jeszcze drożej, bo średnia dla 9 największych miast to "jedyne" 220%. Niestety coś się chłopakom stało złego z wartościami uwzględniającymi inflację (CPI) i na wykresach ich nie widać. Jednak z naszych wcześniejszych wyliczeń wynika, że, uwzględniając inflację, aktualnie jest o jakieś 60% drożej niż w roku 2002. I to mimo tego, że tym czasie zbudowano domów/mieszkań. NBP standardowo pokazuje jakieś bzdury dotyczące zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym: Podstawowy błąd polega tu na tym, że udział 7 miast w wypłatach kredytów jest zdecydowanie zaniżony. Zgodnie z raportem AMRON (o którym za chwilę) na największe 7 miast przypada praktycznie dokładnie połowa wartości wszystkich udzielonych kredytów. Dodatkowo, nie bardzo wiadomo, skąd takie wartości w pierwszej kolumnie raportu NBP, skoro AMRON podaje wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 20% wyższym. Przyjmując dane z AMRON, otrzymamy w czwartej kolumnie tabeli NBP wartość w okolicach 2800, a to powoduje, że udział zakupów gotówkowych na rynku pierwotnym wyniesie już tylko 30%, co nam się wydaje dużo bardziej sensowną wartością. Tradycyjnie w raporcie NBP możemy zobaczyć, że inwestorzy giełdowi jakoś nadal nie mogą dostrzec świetlanej przyszłości przed deweloperami: Wyceny spółek na poziomie historycznych minimów w czasach, w których mieszkania podobno "idą jak woda", każą podchodzić do zapewnień o końcu kryzysu z dużą ostrożnością. Ostrożności powinien uczyć także wykres o stopach procentowych: Widać z niego, że bez kredytów w walutach obcych (które raczej już nigdy nie powrócą) ciężko będzie o utrzymanie niskiego oprocentowania przez dłuższy czas. Jak tylko stopy wrócą do swoich typowych poziomów (w Polsce oznacza to oprocentowanie rzędu 7%), pryśnie czar taniego kredytu oraz drogich mieszkań. Pamiętajmy, że przy wzroście oprocentowania w okolice 7% aktualna rata kredytu złotówkowego wzrośnie mniej więcej o 1/3 - można się domyślać, jaki to będzie miało wpływ na liczbę nowo udzielanych kredytów (która nawet teraz jest bardzo słaba) oraz na sytuację tych szczęśliwców, którzy rzutem na taśmę załapali się na kredyt z LTV100%. Tradycyjnie, w raporcie NBP mamy sporo wykresów o przeróżnych kosztach. Niewiele zmieniło się w kosztach budowy - nadal koszt zbudowania 5-kondygnacyjnego bloku z garażem podziemnym osiąga w porywach złotych za m2 mieszkania: Na tym wykresie widać też pewną oczywistość - koszt wybudowania identycznego bloku praktycznie w każdym mieście jest taki sam. Nawet w Warszawie, która zupełnie nie wiedzieć dlaczego uważana jest za miasto, w którym te same produkty są znacznie droższe niż gdzie indziej (bo tu się dużo zarabia ;) koszt zbudowania standardowego bloku jest wyższy maksymalnie o 10% niż w pozostałych miastach. Dlaczego więc deweloperzy nie sprzedają mieszkań po 4 tys. za m2, tylko chcą w okolicach 7 (w Warszawie), a wykres struktury ceny wygląda podobno tak? Hmm... pewnie bierze się to z faktu, że koszty ogólne (cokolwiek to jest) to jakieś 800 złotych na m2, ziemia na wykresie to złotych na m2 mieszkania (tymczasem średnia cena w Warszawie to okolice 600-700 złotych - dla bloku 5-piętrowego z pewnością znacznie mniej, bo takie budynki powstają praktycznie tylko na peryferiach). Projekt też jakiś taki drogi... 500 złotych za m2 za zaprojektowanie standardowego bloku z jednopoziomowym garażem? Mamy też ładnie dorysowany VAT (szkoda, że z raportu nie wynika, czy pozostałe składniki ceny to są warto netto, czy brutto - gdyby były brutto, to dorysowanie VATu dewelopera byłoby jawną manipulacją... ale jeśli są netto, to oznaczałoby chociażby, że średnia cena ziemi to już ponad zł za m2 mieszkania). Jakby nie było, trochę ten wykres dziwny (wersja tego samego wykresu z raportu z 2009 roku, w której zysk dewelopera wynosił 50%, zawsze bardziej nam się podoba, więc przytoczymy i ją dla przeciwwagi ;) Na koniec jeszcze 2 wykresy, z których niewiele wynika: Widzimy tu, że udział bezpośrednich kosztów budowy w cenie metra z reguły nie przekracza 40%. Widzimy także, że udział kosztów własnych dewelopera jest na podobnym poziomie - nie widzimy niestety, co to są te koszty własne. Pewnie zaliczają się do nich służbowe BMW X6... pytanie, czy są tu jakieś inne mechanizmy generowania kosztów, typu "usługi marketingowe", świadczone przez zagraniczne centrale polskich spółek ;) Jak widać, w raporcie NBP jest dużo ciekawych danych, ale niespecjalnie się one zmieniają z kwartału na kwartał. Dlatego teraz przyjrzymy się raportowi Reas na temat sprzedaży na rynku pierwotnym w 1 kwartale 2014, a później zobaczymy, co słychać na rynku kredytów mieszkaniowych (raport AMRON). Na początek tradycyjny wykres dotyczący mieszkań sprzedanych oraz wprowadzonych do sprzedaży w poszczególnych kwartałach: Nadal widać przewagę liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi w ostatnim kwartale i zmniejszenie sumarycznej wielkości oferty (która wciąż jest na poziomie wyższym niż w czasach bumu mieszkaniowego ;) Ciekawe, że Poznań wyłamał się z trendu i w ciągu ostatniego kwartału wielkość oferty wzrosła aż o Zupełnie przeciwnie było w Trójmieście i w Łodzi, gdzie spadła odpowiednio o i - limity Mdm zrobiły swoje, bo nieprzypadkowo sprzedaż szła dobrze szczególnie tam, gdzie limity są powyżej średniej ceny ofertowej. W takim na przykład Gdańsku sprzedano w ramach Mdm prawie 400 mieszkań w 1 kwartale, kiedy standardowo sprzedaje się ich około 1000 - podatnicy powinni być z siebie dumni, że wsparli zakup co trzeciego mieszkania deweloperskiego w tym mieście ;) Ogólnie rzecz biorąc, chłopaki deweloperzy mocno przyspieszyli: "W całej Polsce w pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,2 tys. mieszkań, czyli o 62,6% więcej, niż w analogicznym okresie 2013 roku, a także uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę 17 850 mieszkań (o 48,3% więcej niż rok wcześniej)." Jak widać, trzeba szybko budować, póki stopy są nisko i wymagany wkład własny niezbyt wysoki... do tego ostatnie roczniki wyżu demograficznego przekraczają 30-tkę, więc później będzie już tylko trudniej. Z ciekawostek jest w raporcie Reas takie stwierdzenie: "Pomimo tego, że od wejścia w życie ustawy minęło już prawie dwa lata, mieszkania wprowadzone do sprzedaży w I kwartale 2014 roku, nadal w ponad połowie są oferowane bez zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji z firm deweloperskich są to albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży. W sumie w łącznej liczbie lokali dostępnych na koniec marca w analizowanych miastach, tylko około 28% oferowanych jest z rachunkami powierniczymi." Widać tu kolejną porażkę ustawodawcy. Po dwóch latach od wprowadzenia zabezpieczeń dla klientów (które i tak praktycznie przed niczym nie zabezpieczają), zaledwie nieco ponad 1/4 oferty spełnia wymagania ustawy. Pozostałe 3/4 nie spełnia i jest to całkowicie zgodne z prawem. Brawa dla rządu i parlamentu za prowadzenie skutecznej polityki! ;) Z raportu Reas dowiadujemy się także, że mamy za sobą kolejny kwartał super sprzedaży deweloperów - w 6 największych polskich miastach chłopaki "upłynnili" nieco ponad 11 tys. sztuk towaru. Fajnie. Jednak, jak zawsze, będziemy się trochę czepiać. Po pierwsze - w ramach tej super sprzedaży mamy mieszkania w Mdm (których nie było w poprzednim kwartale). Stanowiły one mniej więcej 15% całej puli- bez tych mieszkań wynik deweloperów byłby już zauważalnie gorszy niż w końcówce 2013 roku. Po drugie, w poprzedniej edycji raportu padło takie oto stwierdzenie: "Trzeba jednak podkreślić, że w statystykach REAS do puli lokali sprzedanych zaliczane są także płatne rezerwacje, w wyniku których mieszkania nie są dostępne dla innych nabywców." W tej edycji takiego stwierdzenia nie ma - nie wiadomo, czy oznacza to, że teraz do sprzedaży płatne rezerwacje się już nie liczą, czy może nadal się liczą, a jedynie wyjaśnienie po prostu zniknęło z tekstu. Co gorsza, nie wiadomo, czy mieszkania objęte płatną rezerwacją w ostatnim kwartale 2013 zostały zaliczone do sprzedaży w 1 kwartale 2014 (jak się domyślam, od rezerwacji do sprzedaży mijają raczej mniej niż 3 miesiące). Napisałem nawet do Reas w tej sprawie - niestety nie uzyskałem żadnej odpowiedzi, więc nadal nie wiemy, co właściwie wg Reas oznacza określenie "mieszkanie sprzedane" (a kiedyś myślałem, że to jest proste - ktoś kupuje, ktoś inny sprzedaje i to jest sprzedaż - jak widać, dziś czasy są bardziej skomplikowane ;) Nie tylko w Reas mogliśmy poczytać o rewelacyjnej sprzedaży deweloperów. Pojawiły się nawet ładne tabelki, porównujące wyniki do pierwszego kwartału 2013: Robi wrażenie, nieprawdaż? Wzrosty w niektórych przypadkach o ponad 100% - widać, że deweloperzy są na fali ;) Trochę się już tym tematem zajmowaliśmy we wpisie: I tym razem także mamy własną wersję powyższej tabeli: Tu już sprawa wygląda nieco gorzej. Nie wydaje się sensownym porównywanie ze sobą kwartałów, w których stopy procentowo były znacząco inne (1q2013 i 1q2014). Wielokrotnie powtarzaliśmy, ze rynkiem rządzi kredyt, dlatego naszym zdaniem, lepiej porównywać okresy, w których warunki kredytowe są bardzo zbliżone (poza tym, to nam lepiej pasuje do tezy ;) Porównując miniony kwartał z ostatnim kwartałem 2014 widać, że niektórym deweloperom sprzedaż wzrosła (nawet znacznie), a innym spadła (też znacznie). Dodatkowo, przyglądając się nieco bardziej szczegółowo konkretnym firmom, nasz niepokój o sukcesy sprzedażowe rośnie jeszcze bardziej. Aktualny lider pod względem sprzedaży (Robyg) odnotował kolejny rekord, ale... ten deweloper dużo buduje w Gdańsku, gdzie Mdm generuje sporą sprzedaż, a dane kwietniowe na temat znacznego spadku liczby wniosków sugerują, że ta dobra passa może się niedługo skończyć. Za to przypadek Marvipolu jest jeszcze ciekawszy. Wzrosty sprzedażowe firmy wynikają z wprowadzenia do oferty największej inwestycji w jej historii - Central Park Ursynów (nie będziemy się nad nią pastwić i zastanawiać, gdzie jest ten park, no i skąd to "central"). W każdym razie... w ciągu 20 dni od premiery (11 stycznia tego roku) sprzedano 61 lokali. W ciągu 3 miesięcy było ich już 171. Całkiem nieźle. Zwłaszcza, jak na inwestycję, dla której kontrakt na budowę podpisano 17 stycznia ;) A termin oddania to już... 7 grudnia 2015. To musi być naprawdę okazja, skoro tylu ludzi rzuciło się na coś, co 28 marca wyglądało tak: A myślałem, że kupowanie kota w worku... znaczy dziury w ziemi mamy już dawno za sobą ;) Chociaż z drugiej strony, może nawet sami się skusimy na tę inwestycję? ;) Nie wiem, czy gdziekolwiek indziej bylibyśmy w stanie znaleźć taki rozkład: Masakra :) Wracając do raportu Reas... jest tam jeszcze podsumowanie: "Zmniejszenie kolejny raz wielkości oferty przy wysokiej sprzedaży zaowocowało wyraźnym skróceniem okresu wyprzedaży bieżącej oferty (...) Trzeba przypomnieć, że w zasadzie każda wartość bliska 5 kwartałom sygnalizuje moment optymalnej wielkości oferty w relacji do sprzedaży. Jeśli zatem nowa podaż nie zacznie wyraźnie rosnąć, rynek wejdzie w fazę trwałej nadwyżki popytu nad podażą, a to powinno zaowocować wzrostem cen." Gdzieś już to czytaliśmy (chyba nie raz ;) Sprzedaż nadal będzie super (mimo że mamy co do tego wątpliwości), a podaż nie będzie rosła (tymczasem sam Reas w tym samym raporcie pisze o silnych wzrostach liczby rozpoczynanych budów/uzyskanych pozwoleń). No i ceny wzrosną... jak zawsze :) "Wzrost cen - w miastach o dużym udziale oferty spełniającej wymogi MdM - będzie zapewne nieco hamowany przez limity cenowe, ale w przypadku pozostałych miast może osiągnąć kilkuprocentowe wartości w skali roku." Że co? Tam, gdzie dużo mieszkań łapie się w Mdm wzrosty będą hamowane? Dużo mieszkań w limicie, czyli limit wyższy niż bardzo wiele ofert... to chyba znaczy, że ceny tych ofert powinny szybko rosnąć do limitów, nie? :) Chyba że dopiero potem wzrost ten ma być hamowany ;) W pozostałych miastach, gdzie limity są niższe niż ceny, wzrost będzie kilkuprocentowy... dlaczego? :) Po to, żeby ceny były jeszcze dalej od limitów? Hello!? "Niskie stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem optymizmu nabywców spowodowanym poprawą sytuacji gospodarczej, a także obawami związanymi z możliwym wzrostem cen powinny sprzyjać utrzymaniu sprzedaży na dobrym poziomie, choć zapewne wysoki poziom z pierwszego kwartału będzie trudny do utrzymania we wszystkich kolejnych kwartałach. Podsumowując, ocena perspektyw dla rynku deweloperskiego płynąca z zachowań uczestników rynku oraz prognoz makroekonomicznych jest pozytywna." Niskie stopy, które pewnie już w tym roku zaczną rosnąć i ten "magiczny" optymizm nabywców... ech Marek W. z najlepszych lat nie powstydziłby się takiego rozumowania. No i obawa przed wzrostem cen (kto nie kupi, przegra życie ;) z pewnością popchnie wielu "bezdomnych" do "kupna" mieszkania... najpewniej na kredyt (bo kto nie musi brać kredytu, ten pewnie już mieszkanie ma). A liczba udzielanych kredytów jakoś tak dziwnie, systematycznie spada. Ocena dla rynku deweloperskiego jest pozytywna... to zupełnie jak nasza - kiedy ceny spadną, to będzie dla (prawie) wszystkich lepiej. Czyż to nie jest pozytywna perspektywa? ;) Na koniec zostawiliśmy sobie raport AMRON, bo on zawiera najwięcej ciekawych danych. Ale zaczniemy od tradycyjnego pastwienia się nad komentarzem ze wstępu do raportu. Czytamy w nim tak: Wytłumaczeniem faktu, że liczba kredytów spada, a deweloperzy notują dobrą sprzedaż jest niby fakt, że znacząca część transakcji odbywa się bez udziału kredytu. A my mamy inne wytłumaczenie - deweloperzy notują (jeszcze) dobrą sprzedaż kosztem rynku wtórnego, który nie potrafi się dopasować do zachodzących zmian (spadki cen). Widać to chociażby po ciągle rosnącym czasie, potrzebnym do sprzedania mieszkania (omawialiśmy stosowny wykres z raportu NBP). W 2012 roku banki udzieliły niespełna 217 tys. kredytów mieszkaniowych, tymczasem liczba wszystkich transakcji na rynku nieruchomości wyniosła wg GUS nieco ponad 320 tys. (nowszych danych nie ma). Jednak dane raportowane przez GUS obejmują nie tylko kupno mieszkań, ale także nieruchomości zabudowanych (pewnie w większości to dom+działka) oraz nieruchomości gruntowych (sama działka, niekoniecznie budowlana). Ponieważ tylko tych ostatnich było ponad 140 tys., to nie rozumiem, skąd miałby wynikać wniosek o dużej liczbie transakcji bez udziału kredytu, skoro liczba transakcji na rynku mieszkań/domów była niższa niż liczba udzielonych kredytów (mimo że chodzi tu o rok 2012, to w ciągu kolejnego niewiele się pewnie w tym temacie zmieniło). Dane o liczbie transakcji gotówkowych to chyba nie jest jakaś tajemnica... ale nigdzie ich znaleźć nie można. Na podstawie raportów NBP oraz AMRON można tylko oszacować, że najwyżej 30% transakcji na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowe (chociaż NBP, na podstawie takich samych danych, wychodzi dwa razy więcej ;) Pamiętajmy też, że część (pewnie bardzo duża) tych transakcji "gotówkowych" to zamiana aktualnie posiadanego mieszkania na większe (taki manewr jest całkiem opłacalny w obecnych czasach, bo cena m2 mieszkania dużego jest zauważalnie niższa niż małego). Nikt nie przedstawił nigdy żadnych danych o liczbie transakcji gotówkowych, a ciągle, jak mantrę, powtarzane są brednie, że klienci wyciągnęli po pół miliona ze skarpety i kupili za to trochę krzywo posklejanych cegieł. A to, że w Polsce mieszkania kupują Ukraińcy... nawet nie wiadomo, czy warto to komentować. Polaków na mieszkania nie stać, a ma być stać Ukraińców, dla których dochód na mieszkańca jest 4 razy niższy niż w Polsce? Polskie mieszkania mieli już wykupić kibice na Euro2012, teraz mają to robić Ukraińcy - ciekawe, kto będzie następny (a tak swoją drogą, to zakup polskiego mieszkania przez obywatela spoza UE to chyba nie jest najprostsza sprawa ;) Mieszkanie jako bezpieczna i rentowna inwestycja dla pieniędzy ze skarpety... masakra :) Jaka bezpieczna, skoro mieszkania będą tanieć przez najbliższe kilkadziesiąt lat? I jaka rentowna, skoro realnie policzony zysk z wynajmu to w porywach 3% (zakładając, że cena mieszkania nie spadnie i że nie będzie żadnych problemów z lokatorami)? Na dalszy spadek cen nie ma co liczyć... a my jednak liczymy (z bardzo wielu względów, o których napisano na tym blogu już pewnie setki stron i nie widzimy za bardzo powodów, dla których ceny miałyby rosnąć). Co do mieszkania jako zabezpieczenia na emeryturze, to... w momencie, w którym klienci na taki biznes przejdą na emeryturę, Polaków będzie już tak mało, a mieszkań tak dużo, że zamiast dochodów mieszkanie może stanowić jedynie koszt. Mieszkanie to fajna sprawa, jeśli chodzi o majątek, ale nie w kraju, który wymiera i w którym niedługo będzie tak mało młodych ludzi, że nie będzie komu takiego mieszkania wynająć. Tak... teraz jest słabo, ale już za chwilę na pewno będzie lepiej. Zwłaszcza, jak znikną echa wniosków kredytowych z LTV100%, składanych na ostatni moment w końcówce zeszłego roku (o czym dalej). Jak stopy procentowe zaczną rosnąć oraz wzrośnie wymagany wkład własny do 20%, to na pewno kredytów będzie więcej ;) Tak, z pewnością tak będzie :) W dalszej części raportu nie ma już takich dziwnych wniosków, więc wreszcie można przyjrzeć się obiektywnym danym. Na początek ceny: Wykres bardzo podobny do tego, który widzieliśmy w raporcie NBP, ale tym razem mamy słupki także sprzed 2006 roku. Widzimy, że aktualnie (uwzględniając inflację) jest mniej więcej o połowę drożej niż w 2004 roku (w 2002 roku było jeszcze trochę taniej). To każe sądzić, że ceny już na pewno nie spadną ;) Tak napisał pan Furga z ZBP, więc na pewno tak będzie ;) Cena do dochodów też nie nastraja optymistycznie, jeśli ktoś chciałby, żeby ceny rosły: mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (brawa, że są tu chociaż wartości netto) to wynik bardzo słaby (mniej więcej dwukrotnie zbyt niski). Zauważmy także, że ceny w tak krótkim okresie czasu, jaki widzimy na wykresie, praktycznie nie mają związku z wynagrodzeniem - pensje ciągle rosną (w końcu mamy system inflacyjny, w którym mogą tylko rosnąć), a ceny mieszkań raz rosną, raz spadają. Wszak na tym rynku w krótkim czasie rządzi kredyt - dopiero po dłuższym czasie, kiedy luka podażowa może zostać wypełniona, sytuacja się stabilizuje (relacja cena metra/średni dochód osiąga sensowne wartości). Historia polskiego rynku mieszkaniowego jest na razie zbyt krótka, żebyśmy takiego zjawiska doświadczyli. Kolejny wykres to standardowa liczba czynnych umów kredytowych: Tu chyba jeszcze większy dramat niż w liczbie nowo udzielonych kredytów - przyrost o w ciągu jednego kwartału jest wręcz podejrzany (może to błąd na wykresie i miało być Tak, czy inaczej, widać, że w czasach bumu, kiedy ceny rosły i sprzedawało się wszystko, liczba umów rosła w tempie prawie 200 tys. rocznie. W 2013 było to niecałe 90 tys., a rok 2014 zapowiada się jeszcze gorzej (mimo najniższych w historii stóp procentowych). Czyżby już nie miał kto brać kredytów? Starsi nie muszą, bo mają mieszkania z czasów PRL, a młodsi albo kredyt już mają, albo... wyjechali do UK/Irlandii. No i wyż demograficzny się kończy. Także cała nadzieja w tych mitycznych Ukraińcach, jak już im pan Akesander K. wraz ze swoją spółką gazową zapewni dobrobyt taki, jaki zapewnił w Polsce ;) Jak widać, całkowity stan zadłużenia też niespecjalnie chce rosnąć (i bardzo dobrze). Na tym wykresie silny przyrost występował aż do roku 2011, jednak spora jego część z lat 2009-2011 to "zasługa" biednych kredytobiorców frankowych (wzrost stanu zadłużenia nie wynikał z nowo udzielanych kredytów tylko z wzrostu wysokości starych kredytów). I w końcu przechodzimy do rzeczy najważniejszych w ostatniej edycji raportu. Widzimy, że liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych na początku roku jest niska (zwłaszcza w porównaniu z poprzednim kwartałem). Niecałe 42 tys. kredytów to tylko minimalnie więcej niż w 1 kwartale 2013 roku, kiedy stopy procentowe były dużo wyżej (~ Wtedy co prawda mieliśmy jeszcze spory udział Rns (okolice 20%), tym razem mamy Mdm (10%). Jakby nie było, przy historycznie niskich stopach procentowych wynik jest bardzo słaby. Dalej mamy strukturę udzielonych kredytów względem LTV: Mamy tu spadek udziału kredytów z LTV > 80% o pkt procentowego. Jednak te dane mogą jeszcze nie w pełni oddawać skutki wprowadzenia rekomendacji SIII, ponieważ niektóre banki przyjmowały wnioski o kredyt z LTV100% nawet do 31 grudnia zeszłego roku. Co za tym idzie, część z kredytów udzielonych w 1 kwartale 2014 to kredyty z LTV100%. Jak duża jest to część, przekonamy się dopiero w przyszłym kwartale - wtedy właśnie okaże się, czy rekomendacja spowoduje prawdziwą zapaść na rynku kredytowym i czy deweloperzy nadal będą notować taką dobrą passę ;) W długości okresu kredytowania zmienia się niewiele, chociaż nieznaczny spadek udziału grupy 25-35 lat też najpewniej wynika z zapisów rekomendacji SIII, która zabrania udzielania kredytów na okres dłuższy niż 35 lat (tymczasem w 1 kwartale 2014 takie kredyty jeszcze były udzielane - pewnie z takich samych względów, jak kredyty z LTV100%). Tradycyjnie ZBP w swoim raporcie raczy nas oprocentowaniem/marżą modelowego kredytu, pisząc jednocześnie, że średnie oprocentowanie nowo udzielonych kredytów wyniosło 1 kwartale 2014 roku - dlaczego więc modelowy kredyt nie jest właśnie takim, średnim kredytem, tylko jest kredytem dużo niżej oprocentowanym? Czyżby to przeszkadzało w teorii, że kredyty są teraz "tanie"? W raporcie AMRON mamy także wzmiankę o Mdm i bardzo fajny wykres, pokazujący dlaczego najwięcej (procentowo) mieszkań w Mdm sprzedaje się w Gdańsku oraz Łodzi. Prawie wszystkie transakcje w Łodzi oraz 2/3 transakcji w Gdańsku jest poniżej limitu Mdm, natomiast w Krakowie tylko 1 na 14 transakcji jest w ramach limitu. Paradoksalnie nie wynika z tego, że limity są ustawione jakoś tak zupełnie bez sensu - wynika raczej to, gdzie aktualnie mieszkania są najbardziej przeszacowanie. W raporcie mamy też trochę informacji o tym, że deweloperzy mocno przyspieszyli z budową (co im się zaczęło już w poprzednim roku) i jednak nie zajmą się handlem pietruszką po to tylko, żeby zrobić ludziom na złość i żeby ceny wzrosły po ograniczeniu podaży. Dalej mamy także tradycyjną tabelę ze średnimi całkowitymi cenami w poszczególnych miastach. I tu też widać, gdzie ceny są najbardziej zawyżone, bo jakoś niespecjalnie widzę fundamentalny powód, żeby średnia cena mieszkania w Warszawie była o połowę wyższa niż we Wrocławiu (mimo że we Wrocławiu nigdy nie byłem ;) Na koniec mamy jeszcze komentarz do raportu jednego z naszych ulubieńców, prof. Łaszka: "Sytuacja jest wręcz idealna. Nie udzielamy już kredytów frankowych, zadłużenie w walutach spada, a tym samym spada ryzyko gwałtownego szoku i problemów z tymi portfelami. Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana, bank centralny mocno wspiera popyt, w tym mieszkaniowy, niskimi stopami, ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne, a ich produkcja bardzo opłacalna, produkcja kredytów też, a na dodatek ludzie chcą to wszystko kupować. Sektor wspiera też sytuacja za wschodnią granicą, jak wieść gminna niesie wzrastają zakupy mieszkań dokonywane przez naszych wschodnich sąsiadów. Nic więc dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje, efektywna produkcja kredytów (liczona ich faktycznymi wypłatami, czyli przyrostem stanu zadłużenia skorygowanym o spłaty) lekko rośnie, rośnie też sprzedaż mieszkań (zarówno kupowanych na kredyt, jak też za gotówkę). Deweloperzy elastycznie dopasowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych, zwiększając udział mieszkań mniejszych. W następnej fazie cyklu, jak wszystko pójdzie dobrze, klienci pewnie zaczną też pytać o mieszkania większe, ale na razie wszystko gra. Obyśmy tylko nie chcieli za dużo i nie zaczęli wszystkiego za bardzo poprawiać." Sytuacja jest idealna... już sam wstęp sugeruje jakąś ściemę ;) Czy ryzyko kredytów frankowych się zmniejsza? No nie wiem... ono nie jest duże, dopóki Szwajcarzy trzymają stopy w okolicach zera - kiedy je podniosą, te 150mld kredytów frankowych może bez problemu położyć nasz system bankowy. To byłby gwóźdź do trumny polskiego grajdołu... i realna szansa dla JKM na wprowadzenie zmian :) Nadwyżka mieszkań z poprzedniego cyklu wyprzedana? To czemu ciągle można kupić mieszkania z 2008, czy 2009 roku? :) Bank centralny mocno wspiera popyt niskimi stopami... no wspiera, ale czy to dobrze? W Hiszpanii też wspierał. I w Irlandii. Aaa... i w USA (a potem był kryzys na rynku subprime). Gdyby tak jeszcze wspierał na stały procent, to pół biedy - ale wspiera na zmienny. Jak zmienny się zmieni, to co będzie, profesorze? Przecież Pan wie, co będzie. Ceny nowych mieszkań są coraz bardziej dostępne... hmm... ceny nie rosną, a wg GUS Polacy coraz więcej zarabiają - jeśli to ostatnie jest rzeczywiście prawdą, to może i są coraz bardziej dostępne. Ale za średnią pensję to o wiele za mało - w tym tempie mieszkanie dla przeciętnego Polaka nigdy nie będzie dostępne. Chyba że wyjedzie do UK/Irlandii, jak 2mln jego rodaków. Produkcja mieszkań jest bardzo opłacalna... my w to nie wątpiliśmy nigdy, ale na wykresach w raporcie NBP jakoś tego nie widać. Ba! Deweloperzy w Łodzi (wg wykresu) to praktycznie organizacje dobroczynne, bo pracują właściwie bez zysku. Produkcja kredytów też jest opłacalna... a co to jest produkcja kredytów? Od kiedy kredyty się produkuje? Ja myślałem zawsze, że stworzenie wirtualnego, liczbowego zapisu w komputerze i wydrukowanie paru kartek papieru trudno nazwać produkcją. Prędzej nazwałbym to... oszustwem :) Ludzie chcą to wszystko kupować... tak, na pewno chcą kupować te cuda produkowane przez deweloperów, gdzie optymalizacja generowania PUM na powierzchni działki czasem wręcz budzi podziw. Ludzie chcą kupować te świetne mieszkania, w których niekiedy żadna para ścian nie tworzy kąta prostego :) I to słowo "kupować"... powinno być raczej "pożyczać". Ludzie chcieliby kupować w normalnych cenach - w cenach, które są teraz, znakomita większość może tylko mieszkanie "pożyczyć". Wieść gminna niesie, że Ukraińcy kupują... nie wiem, w jakiej gminie mieszka profesor, ale w naszej na ten temat panuje zupełna cisza. Chętnie zobaczę te statystki, ilu Ukraińców kupiło ostatnio mieszkania w Polsce. Pięciu? Nic dziwnego, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje - no nic dziwnego, w końcu taki ich zawód. My rozpoczynamy nowe artykuły... kto miałby być tym zaskoczony? :) Deweloperzy elastycznie dostosowali strukturę oferty do potrzeb rynkowych - masakra :) Jak ludzie przestali kupować (pożyczać), bo skończyły się kredyty we frankach na 130%, to deweloperzy... zaczęli zmniejszać mieszkania. Kiedyś 2 pokoje to było minimalnie 50m2, 3 pokoje to 65+ m2. Teraz 2 pokoje mogą być już na 35m2, a 3 na 50. To się nazywa elastyczne dostosowanie struktury oferty do potrzeb :) Kiedyś ludzie potrzebowali przestrzeni, teraz nie potrzebują... jak można pisać takie bzdury? Ludzie już nie mogą pożyczyć tyle co kiedyś, więc teraz im się sprzedaje taniej - ale nie taniej od metra (bo deweloper ze swojego zarobku zrezygnować nie chce), tylko sprzedaje im się mniej metrów i wmawia, że 40m2 to właściwie tyle samo co 50, skoro i tu są 2 pokoje (pokoiki) i tu. A że teraz nie ma kuchni (a kiedyś czasem była), to drobiazg - w końcu nowoczesny młody człowiek nie gotuje w domu, tylko chodzi na sushi i płaci za to kartą kredytową. W następnej fazie cyklu klienci zaczną pytać o większe mieszkania - a ta następna faza cyklu to kiedy będzie? I, jak rozumiem, to będzie faza wzrostowa? I czym ten wzrost będzie spowodowany? Wzrostem stóp? Wzrostem wymaganego wkładu własnego? Końcem wyżu demograficznego? A może rząd przejmie resztę naszych emerytur i zafunduje deweloperom/bankom kolejny program pomocowy? Ale się rozpisałem... chyba czas powoli kończyć, bo do końca nie dotrwają nawet najbardziej zagorzali sympatycy tego bloga ;) W dzisiejszym wpisie rzuciliśmy okiem na najważniejsze raporty na temat polskiego rynku mieszkaniowego. Wynika z nich kilka ciekawych rzeczy - deweloperzy, wspierani przez Mdm, nadal sprzedają sporo, chociaż szumne, medialne "wzrosty" to raczej zabieg statystyczny niż prawdziwy sukces. Do tego Reas, który się tym zajmuje, nie odpowiedział na pytanie, jak właściwie tę sprzedaż oblicza i czy przypadkiem pewnej puli mieszkań nie liczy dwukrotnie. Jakby nie było, nadal nie mamy jasnej odpowiedzi, czy rekomendacja SIII mocno wpłynęła na rynek mieszkaniowy, bo w minionym kwartale mieliśmy jeszcze kredyty z LTV100%, a niestety nie wiemy, ile ich dokładnie było. Wszystko okaże się więc w kolejnym kwartale - wtedy kredytów z LTV100% na pewno już w statystyce nie będzie, a dodatkowo, kwietniowe dane na temat Mdm każą sądzić, że także (pozytywny) wpływ tego programu na sprzedaż deweloperów może się znacząco zmniejszyć. Jedno wiemy na pewno - rynek wtórny z kwartału na kwartał leży coraz bardziej, a sprzedawcy sami sobie strzelają w kolano, utrzymując ceny z kosmosu. uNDz.

iehbyb2m5m.pages.dev/145

iehbyb2m5m.pages.dev/100

iehbyb2m5m.pages.dev/172

iehbyb2m5m.pages.dev/208

iehbyb2m5m.pages.dev/7

iehbyb2m5m.pages.dev/53

iehbyb2m5m.pages.dev/318

iehbyb2m5m.pages.dev/290

iehbyb2m5m.pages.dev/40

problem w domach z betonu